تسونامی نقره‌ای در حال تغییر بازار جهانی املاک است

Monday 24 - 16:30

برای دهه‌ها، رشد جمعیت یکی از قوی‌ترین پایه‌های بازار مسکن جهانی بوده است. افزایش تعداد افراد به‌طور کلی به معنای افزایش تعداد خانوارها، تقاضای قوی‌تر برای خانه‌ها و در بسیاری از مناطق، افزایش ارزش املاک بوده است. اما تغییرات جمعیتی اکنون این فرضیه دیرینه را به چالش می‌کشد.

کاهش نرخ زاد و ولد، افزایش طول عمر و کاهش جمعیت در حال تغییر بازارهای مسکن در چندین اقتصاد بزرگ است. با پیر شدن جوامع، مسئله به طور فزاینده‌ای از کمبود خانه به مازاد بالقوه املاک در مناطقی که تعداد خانوارها در حال کاهش است، منتقل می‌شود.

ژاپن یکی از واضح‌ترین نمونه‌های این تغییر است. این کشور از سال 2008 کاهش جمعیت را تجربه کرده است، در حالی که افراد 65 سال و بالاتر اکنون تقریباً یک‌سوم جمعیت آن را تشکیل می‌دهند. در عین حال، نسل‌های جوان‌تر به طور فزاینده‌ای در مراکز شهری بزرگ متمرکز شده‌اند و بسیاری از جوامع روستایی با کاهش ساکنان مواجه شده‌اند.

این تغییر جمعیتی به افزایش تعداد خانه‌های خالی کمک کرده است. داده‌های رسمی ژاپن برای سال 2024 تعداد املاک مسکونی خالی را حدود 9 میلیون تخمین می‌زند که تقریباً 13.8٪ از کل موجودی مسکن کشور را تشکیل می‌دهد. در برخی مناطق روستایی، املاک رها شده یا قدیمی با قیمت‌های بسیار پایین ارائه می‌شوند، در حالی که مقامات محلی مشوق‌هایی برای جذب ساکنان جدید معرفی کرده‌اند.

با این حال، ژاپن همچنین نشان می‌دهد که کاهش جمعیت بر هر بازار املاک به یک شکل تأثیر نمی‌گذارد. توکیو و دیگر مراکز شهری بزرگ همچنان کارگران، کسب و کارها و سرمایه‌گذاری‌ها را به دلیل فرصت‌های شغلی، زیرساخت‌ها و دسترسی به خدمات جذب می‌کنند. محدودیت در دسترسی به زمین در مناطق پرتقاضا نیز به حفظ ارزش املاک کمک می‌کند.

این پدیده محدود به ژاپن نیست. چین در سال 2022 وارد دوره‌ای از کاهش جمعیت شد، در حالی که کاهش نرخ زاد و ولد و ضعف در تشکیل خانوار فشار بیشتری به بخش املاک از قبل مشکل‌دار وارد کرده است. تقاضای مسکن به ویژه در شهرهایی که چشم‌انداز اقتصادی قوی ندارند یا قادر به جذب ساکنان جدید نیستند، آسیب‌پذیر است.

کره جنوبی نیز با چالش جمعیتی مشابهی روبرو است. سئول همچنان از تمرکز شغل‌ها، خدمات و زیرساخت‌ها بهره‌مند است، اما برخی شهرهای منطقه‌ای با فشار بیشتری به دلیل کاهش جمعیت مواجه هستند. این تضاد ویژگی فزاینده‌ای از بازارهای املاک آینده را نشان می‌دهد: روندهای جمعیتی ملی ممکن است کمتر از توانایی شهرهای فردی در جذب و حفظ ساکنان اهمیت داشته باشند.

ایتالیا نیز با پیر شدن جمعیت و کاهش جمعیت در چندین شهر کوچک، به ویژه در بخش‌های جنوبی، روبرو است. برخی شهرداری‌ها با فروش خانه‌ها به قیمت نمادین و دیگر مشوق‌ها برای جذب ساکنان، بازسازی ساختمان‌های رها شده و احیای جوامع محلی آزمایش کرده‌اند.

سازمان ملل تخمین می‌زند که افراد 65 سال و بالاتر تا سال 2050 تقریباً یک نفر از هر شش نفر در جهان را تشکیل خواهند داد، در مقایسه با حدود یک نفر از هر ده نفر در سال 2021. در عین حال، کاهش باروری در بسیاری از اقتصادهای توسعه‌یافته اندازه نسل‌های آینده‌ای را که وارد بازار مسکن می‌شوند، کاهش می‌دهد.

عواقب این تغییرات فراتر از تعداد خریداران بالقوه خانه است. جمعیت پیر همچنین می‌تواند نوع مسکن مورد تقاضا را تغییر دهد. خانوارهای مسن‌تر ممکن است به طور فزاینده‌ای به خانه‌های کوچک‌تر و قابل دسترسی که در نزدیکی مراکز بهداشتی، حمل و نقل عمومی، فروشگاه‌ها و دیگر خدمات ضروری واقع شده‌اند، تمایل پیدا کنند.

خانه‌های بزرگ خانوادگی در حومه ممکن است در برخی بازارها کمتر جذاب شوند زیرا فرزندان از خانه والدین خود می‌روند و مالکان مسن‌تر متوجه می‌شوند که نگهداری از املاک بزرگ به طور فزاینده‌ای پرهزینه یا دشوار است. این ممکن است توسعه‌دهندگان را تشویق کند تا پروژه‌های مسکونی با ویژگی‌های دسترسی، آسانسور، بهره‌وری انرژی و خدمات نزدیک طراحی کنند.

بنابراین، انتقال جمعیتی ممکن است نیاز به بازنگری عمده‌ای در سیاست‌های مسکن سنتی را به وجود آورد. دولت‌ها به طور تاریخی بر افزایش عرضه مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای رو به رشد تمرکز کرده‌اند. با این حال، در جوامع در حال کاهش، چالش ممکن است به جای آن مدیریت موجودی مسکن موجود باشد که از تعداد خانوارهایی که مایل یا قادر به اشغال آن هستند، بیشتر است.

این عدم تعادل می‌تواند فشار نزولی بر ارزش املاک در مناطقی که با کاهش مداوم جمعیت مواجه هستند، وارد کند. مناطقی که قادر به جذب کارگران، کسب و کارها یا مهاجران نیستند، ممکن است با یک چرخه به‌ویژه دشوار مواجه شوند که در آن تعداد کمتر ساکنان به تقاضای ضعیف‌تر، کاهش ارزش املاک و کاهش بیشتر اقتصادی منجر می‌شود.

در عین حال، نرخ‌های بهره و شرایط وام مسکن همچنان عوامل مهمی در فعالیت‌های مسکن خواهند بود، اما ممکن است دیگر به تنهایی برای توضیح روندهای بلندمدت بازار کافی نباشند. عوامل جمعیتی، فرصت‌های شغلی، الگوهای مهاجرت، زیرساخت‌ها و دسترسی به خدمات به طور فزاینده‌ای در تعیین اینکه کجا تقاضای مسکن قوی باقی خواهد ماند، اهمیت پیدا می‌کنند.

به اصطلاح "تسونامی نقره‌ای" بعید است که هر بازار املاک را با یک سرعت یکسان تغییر دهد. تأثیرات آن ممکن است به تدریج نمایان شود، بر خلاف تأثیر فوری بحران‌های مالی یا شوک‌های نرخ بهره. با این حال، تأثیرات بلندمدت آن می‌تواند عمیق باشد زیرا تغییرات جمعیتی طی دهه‌ها شکل می‌گیرد.

برای دولت‌ها، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران، چالش به طور فزاینده‌ای شامل درک این است که نه تنها بازار به چند خانه نیاز دارد، بلکه آن خانه‌ها باید کجا واقع شوند، چگونه طراحی شوند و کدام نسل‌ها را باید خدمت‌رسانی کنند.

رقابت بین شهرها ممکن است بنابراین از ساخت بزرگترین تعداد ممکن خانه‌ها به جذب ساکنان، شغل‌ها و سرمایه‌گذاری تغییر کند. در مناطق متروپولیتن در حال رشد، کمبود مسکن ممکن است همچنان یک نگرانی بزرگ باشد، در حالی که مناطق در حال کاهش ممکن است با یک مشکل کاملاً متفاوت مواجه شوند: چگونه ارزش و کارایی میلیون‌ها ملک موجود را حفظ کنند.

با پیر شدن جمعیت و کاهش نرخ زاد و ولد، آینده املاک به طور فزاینده‌ای به توانایی یک شهر در باقی ماندن از نظر اقتصادی جذاب و مقاوم در برابر تغییرات جمعیتی بستگی خواهد داشت. بازارهای املاک فردا ممکن است به همان اندازه تحت تأثیر حرکت و سن افراد قرار گیرند که تحت تأثیر ساخت ساختمان‌ها قرار دارند.